상권분석
상권이란?
개별상가가 재화, 서비스의 제공을 통해 고객을 유인할 수 있는 지역적인 범위, 즉 상업적인 거래가 이루어지는 공간적인 범위 및 배후지를 말한다.
상품이나 서비스를 구매하는 고객이 살고 있는 지역적인 범위다.
상가의 입지는 개별점포가 상가를 개설하기 위한 입지조건이지만 소비자의 입장에서 보면 상품을 구매할 수 있는 범위를 말한다.
일반적으로 상권에 가장 많은 영향을 미치는 것은 그 지역의 인구와 거리로써 상권은 인구에 비례하고 거리에 반비례한다.
개별상가가 재화, 서비스의 제공을 통해 고객을 유인할 수 있는 지역적인 범위, 즉 상업적인 거래가 이루어지는 공간적인 범위 및 배후지를 말한다.
상품이나 서비스를 구매하는 고객이 살고 있는 지역적인 범위다.
상가의 입지는 개별점포가 상가를 개설하기 위한 입지조건이지만 소비자의 입장에서 보면 상품을 구매할 수 있는 범위를 말한다.
일반적으로 상권에 가장 많은 영향을 미치는 것은 그 지역의 인구와 거리로써 상권은 인구에 비례하고 거리에 반비례한다.
▶상권의 종류
상권의 종류에는 지역상권 (중심상권), 지구상권 (항아리상권), 점포상권 (단지내상권)으로 구분할 수 있다
지역상권 (중심상권)
가장 넓은 지역으로 특정지역 전체을 가지는 상권으로 불특정 다수를 주 고객으로 하고 평소 유동인구가 많은 상권을 말한다.
지구상권 (항아리상권)
지역내 특정 입지에 속하는 곳에 집적된 상업시설이 갖추어진 상권으로 대규모 주거지역에 위치하여 학교, 관공서 등이 도보로 접근이 가능한 지역 다양한 업종의 상가가 집중된 상권을 말한다.
점포상권 (근린상권, 단지내상가)
지구상권내에 특정입지의 상가가 가지는 상권으로 각 개별상가가 형성하는 고객 흡인이 가능한 상권으로 고정적인 매출확보가 가능한 상권으로 배후에 아파트, 주거단지 등이 밀집해 있어 배후지 인구의 반복적인 구매가 중요한 상권을 말한다.
▶상가의 종류
우리 주변에서 흔하게 볼 수 있는 상가도 여러 종류가 있다.
상가의 종류와 장단점을 알고 있어야 투자나 상가운영에 무리가 없을것 같아 상가의 종류별 장단점을 알아보기로 하겠습니다.
상가의 종류와 장단점을 알고 있어야 투자나 상가운영에 무리가 없을것 같아 상가의 종류별 장단점을 알아보기로 하겠습니다.
프라자상가 (근린상가)
일반적으로 흔하게 볼 수 있는 상가건물을 말한다.
아파트 등 주변 배후수요가 형성되고 나서 공급되는 것이 일반적이며, 복합상가보다는 저렴하게 공급되는 편이다.
상권특성, 배후수요, 접근성, 상가시인성, 주변집객시설 등을 꼼꼼히 파악해 투자해야한다.
장점 : 상가가 모여 있어 집중효과가 크고, 상권 형성이 활성화 되므로 상가매매가 상승으로 시세차익 및 높은 임대수익율도 가능하다.
단점 : 신도시와 같이 상권형성이 미형성된 곳은 상권 형성까지 다소의 시간이 소요되며, 상권형성이 되지않을시에는 공실발생 등 투자 리스트가 높다.
아파트 등 주변 배후수요가 형성되고 나서 공급되는 것이 일반적이며, 복합상가보다는 저렴하게 공급되는 편이다.
상권특성, 배후수요, 접근성, 상가시인성, 주변집객시설 등을 꼼꼼히 파악해 투자해야한다.
장점 : 상가가 모여 있어 집중효과가 크고, 상권 형성이 활성화 되므로 상가매매가 상승으로 시세차익 및 높은 임대수익율도 가능하다.
단점 : 신도시와 같이 상권형성이 미형성된 곳은 상권 형성까지 다소의 시간이 소요되며, 상권형성이 되지않을시에는 공실발생 등 투자 리스트가 높다.
단지내 상가
아파트 입주민들의 편의를 위한 편의를 제공하기 위한 상가를 말한다.
입주민이라는 고정고객이 존재하므로 타상가보다 안정성이 확보된 상가로 일정수익이 보장되기 때문에 투자자들의 관심이 높은 상가다.
장점 : 안정적인 단지 고정수요와 안정적인 임대수익
단점 : 업종이 제한적이다.
입주민이라는 고정고객이 존재하므로 타상가보다 안정성이 확보된 상가로 일정수익이 보장되기 때문에 투자자들의 관심이 높은 상가다.
장점 : 안정적인 단지 고정수요와 안정적인 임대수익
단점 : 업종이 제한적이다.
복합상가
주상복합상가, 오피스텔상가, 오피스상가 등 주거, 업무시설 등과 복합된 상가을 말한다.
주로 교통이 좋은 상업지역에 공급되며, 입주민 또는 회사원 등 기본 배후세대가 있기때문에 상권이 빠르게 형성되며 상가가 잡리 잡는데 많은 도움이 된다.
복합상가에 투자할 때에는 주거및업무시설 배후수요와 함께 주변 상권에서 복합상가로 고객이 유입될 연결성을 확인하고 분석하여야 한다.
장점 : 교통이 좋고 유동인구가 많으며, 아파트, 오피스텔 등 자체 수요 확보가 용이하다.
단점 : 중심지에 공급되기때문에 상대적으로 분양가가 높고, 동일 업종간에 경쟁이 심하다.
주로 교통이 좋은 상업지역에 공급되며, 입주민 또는 회사원 등 기본 배후세대가 있기때문에 상권이 빠르게 형성되며 상가가 잡리 잡는데 많은 도움이 된다.
복합상가에 투자할 때에는 주거및업무시설 배후수요와 함께 주변 상권에서 복합상가로 고객이 유입될 연결성을 확인하고 분석하여야 한다.
장점 : 교통이 좋고 유동인구가 많으며, 아파트, 오피스텔 등 자체 수요 확보가 용이하다.
단점 : 중심지에 공급되기때문에 상대적으로 분양가가 높고, 동일 업종간에 경쟁이 심하다.
테마 상가
멀티플렉스상가, 스트리트몰상가, 수변상가 등 여러 형태로 공급되는 대규모상가를 말한다.
비슷한 업종을 모아놓는다는 취지로 업종 제한이 걸리는 경우가 있으며, 건물을 관리하는 관리자의 역량이 뛰어나지 않다면 최초 분양시 컨셉을 지속적으로 유지하기 어렵다는 점은 있으나
상가가 활성화될 경우 투자한 금액 대비 높은 수익을 기대할 수 있다.
투자시에는 주변 상권과 규모 등 체크해야할 사항을 잘 확인하여 투자해야 할 것이다.
장점 : 소액으로 투가가 가능하고 수익률도 높은 편이다.
단점 : 상가 리스크가 높으며, 환금성이 다소 떨어진다.
비슷한 업종을 모아놓는다는 취지로 업종 제한이 걸리는 경우가 있으며, 건물을 관리하는 관리자의 역량이 뛰어나지 않다면 최초 분양시 컨셉을 지속적으로 유지하기 어렵다는 점은 있으나
상가가 활성화될 경우 투자한 금액 대비 높은 수익을 기대할 수 있다.
투자시에는 주변 상권과 규모 등 체크해야할 사항을 잘 확인하여 투자해야 할 것이다.
장점 : 소액으로 투가가 가능하고 수익률도 높은 편이다.
단점 : 상가 리스크가 높으며, 환금성이 다소 떨어진다.
지식산업센터 상가
지식산업센터 입주 기업과 종사자들의 업무지원시설로 공급되는 상가를 말한다.
상가가 많지 않고 지식산업센터에 반드시 필요한 업종만 입점하기때문에 안정적인 상가투자가 가능한 상품이다
장점 : 안정적인 고정수요, 다른 종류의 상가들보가 상대적은 저렴한 분양가
단점 : 임대업종이 제한적이며, 상권이 좋지 않다.
상가가 많지 않고 지식산업센터에 반드시 필요한 업종만 입점하기때문에 안정적인 상가투자가 가능한 상품이다
장점 : 안정적인 고정수요, 다른 종류의 상가들보가 상대적은 저렴한 분양가
단점 : 임대업종이 제한적이며, 상권이 좋지 않다.
상가 투자는 상권에 직접적인 영향을 받기 때문에 상권분석에 대한 공부가 많이 필요한 상품이다.
좋은 상권은 있어도 좋은 상가는 없다.